1st Published on the AppraisersBlogs on October 13, 2016
Refusing to ‘rubber-stamp’ a purchase price with an appraised value to match.Recently, there was a news story out of Atlanta, highlighting an appraiser who had refused to ‘rubber-stamp’ a purchase price with an appraised value to match. What followed was an increasingly disturbing trend to find another appraiser who would. According to the story (which was full of holes and unknowns), the second appraiser ignored comps in the subject’s neighborhood and found sales in a superior location to help support the purchase price.
This situation was talked about on social media and a man who identified himself as a real estate agent commented,“The value is what the buyer is willing to pay. The appraiser gets the contract and it is their job to find data to support whatever THE BUYER agreed to pay.”
Hmmm. Why hire an appraiser in the first place then? If this agent is correct (which he is obviously not), a buyer should be able to show the purchase contract to the bank and a loan should be issued on the spot.
Though the agent’s shortsighted comment was blatant (frankly, I question the authenticity as it just seems so completely nuts to me), this kind of thinking is not isolated to a few individuals. It is often played out as I speak with agents and homeowners, and it is not confined to purchases. Many people mistakenly believe that value for a property is based on what an individual is willing to pay for it. Market value, rather, is defined in part as, “…the most probable price which a property should bring in a competitive and open market” (Fannie Mae Selling Guide). In other words, an appraiser is looking at value from the standpoint of what the average buyer would most likely pay given current market conditions – not what a single or even a select few are willing to pay.
What is possible, is not always what is probable. A good way to look at this is not from the perspective of how high a price a property might sell for, but how low. If you were a potential buyer, would you be willing to purchase the current house you live in for $1? Of course you would. Does that mean it is only worth a $1? Of course not as you would be unwilling – as the owner – to sell for that price. Likewise, you would likely be willing to sell your current residence for $10,000,000, but good luck finding a willing buyer at that price. Value is not based off of what a single person is willing to pay, but rather what is MOST LIKELY given the law of substitution (a buyer’s agency to pick another, competitive property).
This principle also plays out, not just with total property values, but with smaller components as well. I work in a fairly rural area. It is not uncommon to have a homeowner ask me, “I am thinking of building a shop on my property? Will that bring my value up?” Well, in most cases the answer to that question is, “yes.” However, it is very unlikely that the value gained by the shop will exceed the cost to build it. That fact does not always dissuade them from forking out the cash to build their shop however (because the utility to them is high), but the typical buyer will not pay a dollar-for-dollar value increase because the ‘average buyer’ will fall somewhere in the continuum between the person who loves shops more than the house itself and one who despises shops and wishes they were all burned to the ground.
Appraising is all about market conditions. Market conditions are all about probabilities and not necessarily possibilities. So no, it is not the appraiser’s job to find the comps to support whatever a single buyer is willing to pay.
Делал тёплые полы — перечитал множество противоречивых рекомендаций. То пишут «не меньше 6 см», а в других «можно обойтись 3 см». В итоге наткнулся на сайт, где собрали проверенные источники: с актуальными СНиПами, обсуждениями практиков и без лже-специалистов. Теперь ясно, как правильно
[url=https://saitidei.icu/]Каталог saitidei.icu[/url]
Rozbudowany materiał opisujący funkcjonalnościach salongier.org, precyzyjnie omawiający kolekcję gier, oferty bonusowe, zasady bezpieczeństwa i opcje dla graczy. Materiał zawiera praktyczne informacje dotyczące procesu rejestracji, metod płatności oraz wersji na urządzenia mobilne, idealne dla początkujących oraz zaawansowanych graczy.
[url=https://roomstyler.com/users/quickdropx]https://roomstyler.com/users/quickdropx[/url]
Rozbudowany tekst dotyczący funkcjonalnościach serwisu salongier.org, szczegółowo omawiający bogatą ofertę gier, oferty bonusowe, zasady bezpieczeństwa oraz udogodnienia dla użytkowników. Tekst dostarcza kluczowe wskazówki dotyczące rejestracji, opcji finansowych oraz wersji na urządzenia mobilne, idealne dla osób zaczynających przygodę oraz zaawansowanych graczy.
[url=https://my.omsystem.com/members/crockerwoltz]https://my.omsystem.com/members/crockerwoltz[/url]
Szczegółowy materiał o narzędziach serwisu salongier.org, szczegółowo omawiający ofertę gier, oferty bonusowe, zasady bezpieczeństwa i opcje dla graczy. Materiał zawiera praktyczne informacje o zakładania konta, płatnościach i wersji na urządzenia mobilne, pomocne zarówno dla początkujących oraz doświadczonych użytkowników.
[url=https://www.mixcloud.com/MarvinProsfer/]https://www.mixcloud.com/MarvinProsfer/[/url]
Ненавижу разбираться в ремонтных советах! Подавляющее большинство — это либо продвижение товаров, либо устаревшие методики. До тех пор пока не нашёл на каталог, где собрали только рабочие сайты: с реальными кейсами, актуальными нормами и без воды. Теперь экономлю кучу времени
[url=https://yourule.top/]Каталог[/url]
Искал, как не нарваться на шарлатанов — везде либо развод, или страшилки. Пока не обнаружил на базу с форумами, с живыми отзывами. Наконец-то понял, как выбирать нормальных специалистов
[url=https://yourule.top/]Каталог будівельних сайтів[/url]
Хочу розказати смішною ситуацією, яка пригодилася у мною того самого тижня – уявіть собі!. Моя принцеса попросила, аби як мама приготувала один унікальне до день народження. Я, звісно ж, авжеж, кинулася переглядати варіант на просторах кулінарних блогах і – уявіть!. Втратила цілих нервущих одну з половиною години, мов зомбі з ресурсу на сайт! Одні ідеї здавалися занадто для професіоналів, інші – із дивними компонентами, решта – серед купою відволікаючих елементів. А згодом ваша героїня пригадала про цей каталог і за п’ять хвилин, і це факт! вишукала – мрійливий рішення! Інструкція став настільки детальним, що навіть дванадцятирічна донька несподівано змогла мені допомогти. Як результат ми створили ніби з журналу торт, який виявився ідеальним прикрасою дня народження. Вже сьогодні всі мої тепер зацікавлені знайомі обсіли мене з розпитуваннями: “Де я відкрила такий ідеальний варіант?”
[url=https://kiskin.shop/]Каталог рецептів[/url]
Глибоко усвідомлюю кожного, хто втомився через постійного пошуку перевірених кулінарних ідей! Колись у мене була масу закладок в телефоні – одні ресурси зі печива, декілька для м’ясних страв, решта під рослинних страв. Постійно губилася в цьому нагромадженні! Однак після того, як знайшла цей ресурс, моє кухонне приготування поліпшилося! На сьогодні я маю весь необхідний контент в одному зручному порталі – починаючи з легких ідей для повсякденності і закінчуючи особливих страв. Надзвичайно люблю те, що будь-який сайти перевірені досвідом і містять зрозумілі , покрокові інструкції. Тепер не згадуючи про те, вже сьогодні приготую в рази швидше – не потрібно тратити половину дня на шукання
[url=https://linkinsite.top/]Каталог сайтів[/url]
Раніше думала, що чудово вмію готувати, але недавно мої страви стали скучними і повторювалися. Подружка порадила мені подивитися оригінальні рецепти, але я не знала, як підібрати. Випадково в інтернеті знайшла цей каталог і… це було як відкриття нового світу! Виявилося, що є безліч сайтів з дивовижними рецептами, про які я навіть не підозрювала. Особливо мене вразили категорії з фірмовими стравами та рецептами різних кухонь світу. За останній місяць я встигла приготувати страву мексиканської кухні, в’єтнамської та а також марокканської кухні! Моя сім’я в захваті, а я відчуваю себе впевненим кулінаром. Також почала вести кулінарний блокнот, де записую цілі кулінарні відкриття, які освоїла
[url=https://baluvanamama.icu/]Сайт[/url]
Довгий час була впевнена, що добре вмію готувати, але в останні місяці мої страви стали скучними і втратили різноманітність. Дівчина порадила мені ознайомитись нові рецепти, але я не знала, як підібрати. Випадково в інтернеті знайшла цей каталог і… це було справжнє одкровення! Я дізналася, що є величезна кількість сайтів з неймовірними рецептами, про які я навіть не підозрювала. Я була в захваті від підбірки з авторськими стравами та рецептами різних кухонь світу. Протягом місяця я освоїла страву французької кухні, японської та а також грецької кухні! Моя сім’я в захваті, а я відчуваю себе впевненим гурманом. Навіть почала вести щоденник, де фіксую кожен спробований рецепт, які спробувала
[url=https://maminisuhariki.xyz/]Каталог[/url]